1

一個(ge) 明顯的事實是：

深圳各區都拚命追求高大上的“商務中心區”（CBD），認為(wei) 這才夠檔次，才是國際化的城市形象，都想定位為(wei) 區域性的服務中心，認為(wei) 這才是產(chan) 業(ye) 轉型升級。

結果就是，許多的M1用地改為(wei) MO用地，蓋起了一片片寫(xie) 字樓。這同時也是深圳寫(xie) 字樓供給在過去幾年裏明顯過剩的原因之一。

注：M1（一類工業(ye) 用地亦稱普通工業(ye) 用地，對居住和公共環境基本無幹擾、汙染和安全隱患的工業(ye) 用地。）

M0（新型產(chan) 業(ye) 用地），即所謂“工改M0”。

深圳是全世界範圍內(nei) 擁有最多CBD（中央商務區）的城市，除了原有的羅湖蔡屋圍CBD、福田CBD之外，近年來又新建了南山的後海CBD和前海CBD，此外還在規劃建設深圳灣超級總部基地（“深超總”）CBD。

除了這幾個(ge) 大型CBD之外，深圳關(guan) 外各個(ge) 區也都有規劃和建設自己的CBD，例如龍華的“深圳北站商務中心區”CBD、龍崗的大運新城CBD、寶安的會(hui) 展新城、海洋新城、光明的鳳凰新城CBD、坪山的沙湖CBD。

2020年，深圳甲級寫(xie) 字樓的存量已突破1000萬(wan) 平米，寫(xie) 字樓空置率為(wei) 25%（第三季度曾高達29.7%）。

這是國內(nei) 四大一線城市中空置率最高的，租金全年下降12.8%，也是四大一線城市中降幅最大的。

據2019年底的數據，北京甲級寫(xie) 字樓空置率13.5%；

上海為(wei) 1253.1萬(wan) 平米，空置率為(wei) 19.7%；

廣州為(wei) 524萬(wan) 平米，空置率4.8%。

在可預見的未來數年內(nei) ，由於(yu) 前海、後海灣（深超總）、深圳北站地區還會(hui) 有大量的寫(xie) 字樓入市，屆時深圳的存量將會(hui) 大大超過北京和上海兩(liang) 市。僅(jin) 2021年，據戴德梁行預測，深圳甲級寫(xie) 字樓將新增供應量179萬(wan) 平米。

2

M0用地的增加，同時幾乎就意味著工業(ye) 用地的減少，這也間接讓深圳工業(ye) 走向了下滑。

讓我們(men) 看看與(yu) 深圳同級別國內(nei) 城市的工業(ye) 用地情況：

北京市的工業(ye) 用地約600平方公裏。

上海市的工業(ye) 用地總規模控製在550公裏。

廣州市的工業(ye) 用地則約為(wei) 430平方公裏。

深圳市的工業(ye) 用地則約為(wei) 272平方公裏。（2016年數據）

2016年，深圳政府發出過聲明。確保中長期內(nei) 全市工業(ye) 用地總規模不低於(yu) 270平方公裏，占城市建設用地比重不低於(yu) 30%

深圳最終能否保住200平方公裏的工業(ye) 用地，相當令人懷疑。

從(cong) 曆史數據來看，2005年之前，深圳製造業(ye) 占比單邊上揚，從(cong) 1980年的12%提高到2005年的峰值52%。

從(cong) 2005年開始，製造業(ye) 占比按照平均超過每年1個(ge) 百分點的速度不斷下滑，到2019年降低到36.6%，逐步接近警戒線35%。

前國家工信部部長李毅中曾直率地指出，先進國家在工業(ye) 化前後，投資率大概在35%左右，而深圳現在隻有12%，同時，製造業(ye) 投資占全部投資比例為(wei) 17%，明顯低於(yu) 工業(ye) 化國家和城市的水平。“這兩(liang) 個(ge) 指標都太低了”。

也就是說，除了政府拚命投資基本建設，以及地產(chan) 商的房地產(chan) 投資外，實體(ti) 經濟尤其是製造業(ye) 企業(ye) 都不再願意投資深圳。這對深圳來說是一個(ge) 可怕的事實。

從(cong) 媒體(ti) 報道來看，大部分落戶深圳的項目。

要麽(me) 是各種總部項目

如小米國際總部、字節跳動大灣區總部、VIVO深圳總部、樂(le) 信總部、京東(dong) 方粵港澳大灣區總部、開市客華南總部、融創中國大灣區總部、馬來西亞(ya) IOI中國區總部、中國生物製藥國際總部、香港周大福集團商業(ye) 綜合體(ti) 暨富通保險中國總部、益海嘉裏粵港澳大灣區總部、中建電力建設有限公司投資62億(yi) 元將北京總部整體(ti) 遷至深圳項目、中鐵四局華南總部、中國燃氣全球總部、極智嘉科技國際總部、華潤雪花啤酒中國區總部、遼寧方大集團運營總部、吉林修正發展南方總部、莊嚴(yan) 集團總部、北京容聯公司深圳總部、物美科技集團南方總部、星河實業(ye) 總部等等，說是總部，其實就是寫(xie) 字樓項目

要麽(me) 是所謂創新平台。

如國家高性能醫療器械創新中心、西門子能源深圳創新中心、飛利浦創新中心、賽諾菲巴斯德全球首個(ge) 國際疫苗創新中心、中國通用技術檢驗檢測認證南方總部、比亞(ya) 迪豐(feng) 田創新中心、全球智能芯片創新中心等等。

要麽(me) 是“研發”類項目。

如西安中國大醫擬投資10億(yi) 在坪山建立大灣區“三中心、一平台”項目，保利文化集團數字王國項目、三一集團雲(yun) 油項目等。此類項目的實體(ti) 最後基本上仍體(ti) 現為(wei) 辦公樓。

真正的高科技製造業(ye) 項目略嫌稀疏。從(cong) 媒體(ti) 報道中可見的僅(jin) 有：

台灣臻鼎科技半導體(ti) 載板生產(chan) 基地、阿斯利康-康泰新冠疫苗研發及生產(chan) 基地項目（總投資5億(yi) 元）、香港記憶科技擬投資55億(yi) 元投資設立芯片封測及服務器製造基地、廣州香雪擬投資50億(yi) 建設“坪山國際生物製劑生產(chan) 和研發基地”、日本AGC株式會(hui) 社（旭硝子）與(yu) TCL華星光電聯合投資48.7億(yi) 元建設第11代玻璃基板生產(chan) 基地項目、瑞聲科技投資30億(yi) 精密光學模組研發製造基地等，以及包括領益智造新增的100億(yi) 產(chan) 能項目，比亞(ya) 迪50億(yi) 產(chan) 能項目等。

這些科技製造業(ye) 項目中，大部分又是原本在深投資企業(ye) 或本土成長起來的企業(ye) 的新增生產(chan) 項目，真正新招引來的重大科技產(chan) 業(ye) 項目（無論內(nei) 外資）甚為(wei) 少見。

更不要說像特斯拉上海超級工廠那樣的重大項目了。

不僅(jin) 如此，房地產(chan) 利益集團最誅心的一個(ge) 觀點，就是直接向深圳的工業(ye) 用地發起攻擊。他們(men) 的邏輯鏈如下：

1， 深圳的房價(jia) 居高不下是因為(wei) 需求太旺盛，而供應極其不足，導致嚴(yan) 重的供不應求；

2， 住宅產(chan) 品供應不足的原因是住宅用地在空間規劃中的占比太小；

3， 住宅用地占比太小，是因為(wei) 工業(ye) 用地在城市空間規劃中的占比太高，這表明深圳仍秉持著老舊的工業(ye) 思維；

4， 正確的做法應該是減少工業(ye) 用地，將其改為(wei) 住宅用地，增加住宅用地和住宅產(chan) 品供給。

一種觀點認為(wei) ：

“作為(wei) 人口超過千萬(wan) 的城市，深圳的產(chan) 業(ye) 結構在世界範圍內(nei) 都是罕見的。工業(ye) 占了太多的土地資源，也影響到了深圳作為(wei) 中心城市的地位，它的服務業(ye) 基礎還達不到應有的水平。”因此“從(cong) 長期看，將當前30%的工業(ye) 用地紅線降至20%”。

還有一種觀點則質疑：

“保工業(ye) 用地的初衷是好的，但從(cong) 專(zhuan) 業(ye) 規劃的角度來看，超過30%的比例是徹頭徹尾的工業(ye) 城市，對於(yu) 深圳，這是否有必要？”這種觀點認為(wei) ，因為(wei) 要保工業(ye) 用地，深圳的住宅、小學、醫院等項目不得不在城中村改造中盡量安排，拉高了整個(ge) 城市的成本。

另外一種觀點：

則從(cong) 未來產(chan) 業(ye) 的角度否定深圳保留製造業(ye) 的努力：“把製造產(chan) 業(ye) 留在大城市仍然是一種工業(ye) 化思維。製造的部分一定會(hui) 從(cong) 大城市轉移出去，並且一定與(yu) 大城市相隔不遠。大城市的功能不是製造，而是創造，深圳的增長真正依靠的是大量創新產(chan) 業(ye) ”。

如果真的相信了他們(men) 的觀點，大規模削減工業(ye) 用地，增加住宅用地供給，那麽(me) 房地產(chan) 商們(men) 將會(hui) 心中狂喜，來一場狂歡盛宴。至於(yu) 增加住宅用地供給之後，房價(jia) 是否降下來了，我估計他們(men) 是不會(hui) 對此負責任的。

所以深圳的工業(ye) 用地不是太多了，而是太少了，尤其是大塊的工業(ye) 用地太少了。至於(yu) 深圳的高房價(jia) ，跟工業(ye) 用地或住宅用地的占比沒有多大關(guan) 係。

深圳要想避免城市的衰落，必須得下決(jue) 心擠掉房地產(chan) 泡沫，使整個(ge) 城市的經濟與(yu) 產(chan) 業(ye) 回到一個(ge) 堅實可靠的基礎上運行。

3

為(wei) 什麽(me) 非要保製造業(ye) ？

因為(wei) 這是深圳經濟安全的關(guan) 鍵所在。

其1，香港就在深圳的南邊。

香港的製造業(ye) 在1990年代悉數北遷之後，香港經濟就變成了純粹的服務業(ye) 經濟，第三產(chan) 業(ye) 占比超過90%，這導致香港經濟的低增長、結構性失業(ye) 、地產(chan) 泡沫等一係列問題。

2018年深圳GDP達24222億(yi) 元人民幣，首次超過香港（28453億(yi) 港元）。研究人士普遍認為(wei) 香港產(chan) 業(ye) 轉型升級失敗，“產(chan) 業(ye) 空心化”導致一係列經濟社會(hui) 問題。對香港經濟的評價(jia) 或者見見智，但對來說，有香港這個(ge) 活生生的前車之鑒，任你理論上說得天花亂(luan) 綴，無論如何也不會(hui) 願意重蹈“產(chan) 業(ye) 空心化”的覆轍。

其2，雖然與(yu) 京、滬、穗同為(wei) 一線城市，但深圳城市地位的安全係數遠沒有這三個(ge) 城市穩固。

北京作為(wei) 中國的首都，能夠汲取全國的資源，確保繁榮昌盛；

上海作為(wei) 中國的經濟首都和欽定的國際金融中心、國際航運中心，國家政策一直強力加持，即便短期衰落，國家仍會(hui) 大力重振；

廣州作為(wei) 廣東(dong) 省的省會(hui) ，隻要廣東(dong) 作為(wei) 中國經濟大省的地位仍在，廣州就不用擔心自己的城市地位。

但深圳就完全不同了。

深圳之所以有今天全國四大一線城市和經濟第三大城市、中國高新技術產(chan) 業(ye) 創新中心、三大全國性金融中心之一的地位，不是國家欽定的結果，而是靠自己的努力得來的。

深圳在全國麵臨(lin) 著與(yu) 上海競爭(zheng) 的巨大壓力（在很多情況下，國家更支持上海而非深圳），在省內(nei) 又麵臨(lin) 著被廣州擠壓的窘境，如果不是深圳的生命力太過旺盛，根本不會(hui) 有今天的城市地位。但國家並不保障深圳的城市地位永遠無虞。

現在深圳的城市地位主要有兩(liang) 個(ge) 標簽，亞(ya) 洲級的創新科技中心和中國三個(ge) 全國性金融中心之一。

這兩(liang) 個(ge) “角色”何者為(wei) 主何者為(wei) 次？毫無疑問，創新科技產(chan) 業(ye) 中心對深圳更重要。

雖然早在1990年代中期大力發展高新技術產(chan) 業(ye) 之前，深圳就已經有意建設創新金融體(ti) 係（1992年設立深圳證券交易所），而且深圳的創新金融體(ti) 係也為(wei) 深圳高科技產(chan) 業(ye) 的發展甚有助益，但深圳的安身立命之本卻一定是高新技術產(chan) 業(ye) ，而且深圳的金融地位也有賴於(yu) 高科技產(chan) 業(ye) 的發展。

也就是說，深圳之所以能夠與(yu) 北京、上海、廣州並列為(wei) 三大一線城市，首先是因為(wei) 深圳的科技創新抓得早、抓得好，成為(wei) 與(yu) 北京並立的全國兩(liang) 大高科技中心之一（杭州與(yu) 深圳相比乃後起之秀），因而得到高度肯定。

深圳的IT產(chan) 業(ye) 總產(chan) 值過去10多年裏一直位於(yu) 全國城市首位，深圳高新技術產(chan) 業(ye) 對GDP的貢獻率，在過去20年裏一直穩定在30-40%之間，而金融業(ye) 對GDP的的貢獻則不過在10-17%之間，其峰值尚未超過17%。

而且深圳金融業(ye) 的發展，很大程度也得益於(yu) 深圳高新技術產(chan) 業(ye) 發展，通過為(wei) 之提供創新服務而獲得自己的發展。

倘若深圳的高新技術產(chan) 業(ye) 不再繁榮，那麽(me) 可以肯定的是，為(wei) 高新技術產(chan) 業(ye) 服務的金融及高端生產(chan) 性服務業(ye) 、港口機場物流行業(ye) 、文化產(chan) 業(ye) （其中相當比重是印刷包裝及工業(ye) 設計等）也必將隨之蕭條。

深圳的四大支柱產(chan) 業(ye) 正是高新技術、金融、物流與(yu) 文化產(chan) 業(ye) ，後三大依賴於(yu) 第一大，這是不爭(zheng) 的事實。

深圳城市的興(xing) 衰取決(jue) 於(yu) 高新技術產(chan) 業(ye) 的興(xing) 衰。深圳的城市地位是因為(wei) 發展高科技而掙來的，也必將因為(wei) 高科技產(chan) 業(ye) 的衰落而失去。

4

或者有人說，深圳每一次的產(chan) 業(ye) 轉型升級，其驅動力都是成本上升、比較優(you) 勢不再，這一次也是這樣。

這次深圳雖然失去科技製造業(ye) ，但是深圳將成為(wei) 第四次工業(ye) 革命的引領者，深圳轉型成為(wei) 以數字經濟、新一代信息技術、物聯網、AI、生物技術、海洋產(chan) 業(ye) 等為(wei) 主導的新經濟，因此科技製造業(ye) 的失去是必然要付出的代價(jia) ，GDP增速的降低隻是陣痛而已。

問題是，深圳的這些所謂新經濟，是要由原來ICT產(chan) 業(ye) 鏈上的頭部企業(ye) 諸如華為(wei) 、ZTE、富士康、比亞(ya) 迪、騰訊、中國平安等去開拓的。

可是，當深圳的營商成本及生活成本高到現在這種地步時，你看看華為(wei) 、騰訊、比亞(ya) 迪等公司的AI、車聯網等新興(xing) 產(chan) 業(ye) ，都布局在哪裏？它們(men) 還會(hui) 在深圳布局嗎？

深圳高新技術產(chan) 業(ye) 的最大優(you) 勢是產(chan) 業(ye) 鏈完整，其中尤其是硬件製造的創新能力。

深圳高科技產(chan) 業(ye) 的興(xing) 起，最大的原因是掛上了全球創新鏈（GIC），由於(yu) 全球ICT產(chan) 業(ye) 的分工，其硬件製造部分從(cong) 低端到中端自美歐日韓台轉移到中國，而深圳由於(yu) 富士康將蘋果產(chan) 業(ye) 鏈引入，從(cong) 而成為(wei) 這個(ge) 硬件製造體(ti) 係的主要基地之一，而後華為(wei) 、中興(xing) 通訊、TCL、步步高係等借助這個(ge) 產(chan) 業(ye) 邏崛起，並加重了這個(ge) 體(ti) 係的基礎，且促使其從(cong) 中低端向上爬升，並逐步接近控製地位。

這個(ge) 以深圳為(wei) 中心、包括東(dong) 莞、惠州的ICT產(chan) 業(ye) 鏈的根基，是硬件製造。麥肯錫因此稱深圳為(wei) “國際級的硬件創新城市”——“一個(ge) 產(chan) 品，在深圳從(cong) 研發到生產(chan) 原型隻需要2-3天的時間，而對其他的綜合製造商來說則需要10-12天的時間。這正是由於(yu) 深圳的高效的生產(chan) 環境，將生產(chan) 商、材料供應商、零件供應商、以及服務供應商緊密的聯係在一起。”

也就是說，深圳所謂的“工業(ye) ”、“製造業(ye) ”，根本不是我們(men) 傳(chuan) 統的工業(ye) 。

早年從(cong) 香港承接的傳(chuan) 統輕工製造業(ye) 早在2008年前後，就已經基本遷出了深圳。深圳現在剩下的製造業(ye) ，基本上都是高科技製造業(ye) ，其中尤其以ICT產(chan) 業(ye) 鏈為(wei) 主。這才是深圳的生命線。可以說，如果深圳這個(ge) 產(chan) 業(ye) 鏈潰散的話，深圳經濟就會(hui) 陷入萬(wan) 劫不複之地。

所謂產(chan) 業(ye) 的創新，有兩(liang) 種形式：

一種是像蘋果智能手機的顛覆性創新那樣，憑空創造出巨大的需求，帶動一個(ge) 產(chan) 業(ye) 的繁榮；另外則是在原有產(chan) 業(ye) 鏈的基礎上小批量多批次的漸進創新。

就深圳的創新科技來說，目前根本不具備前一種顛覆性創新的條件。深圳並不處於(yu) 全球知識創新的頂端，很難突然發展出顛覆性的革命性技術，隻能是在現有產(chan) 業(ye) 鏈的基礎上，進行小碎步的技術創新，從(cong) 原有產(chan) 業(ye) 鏈中，逐漸生長出未來的新產(chan) 業(ye) 。

因此前述所謂“大城市的功能不是製造，而是創造深圳的增長真正依靠的是大量創新產(chan) 業(ye) ”的觀點，是完全站不住腳的。

深圳未來的創新產(chan) 業(ye) 必須從(cong) 深圳現有的產(chan) 業(ye) 鏈——它們(men) 本身就是過去在GIC全球創新鏈中由創造而產(chan) 生出來的，而現在它們(men) 是GIC的重要組成部分，並支撐GIC未來進一步的延展，支持新的創造。

深莞惠地區既有的ICT產(chan) 業(ye) 鏈，絕非僅(jin) 僅(jin) 是製造，而且製造本就是創造不可分割的一部分——中長出來，而不是憑空創造。而深圳這個(ge) 現有的ICT產(chan) 業(ye) 鏈一旦潰散，就失去了創造的基礎，未來產(chan) 業(ye) 就成了無源之水、無本之木。

是否深圳的高科技製造業(ye) 遷到東(dong) 莞是最完美的方案？

也就是說，深圳不保留高科技硬件製造業(ye) ，而隻保留總部和研發功能，將製造環節甩給東(dong) 莞，這才符合經濟學的資源配置規律？

這隻是經濟學家的理論幻想。

事實是：

當硬件製造從(cong) 深圳遷到東(dong) 莞後，研發環節，其中的大部分，是不能脫離生產(chan) 環節的，所以也必然會(hui) 跟隨到東(dong) 莞，華為(wei) 就是一個(ge) 典型，當其製造環節遷莞後，隨之進行的就是4-5萬(wan) 研發人員也遷到東(dong) 莞。

深圳最後想要保留的所謂“創造”功能，在沒有了研發部門後，在隻剩下總部功能後，還會(hui) 有“創造”嗎？華為(wei) 絕對不僅(jin) 僅(jin) 是個(ge) 案，而是代表趨勢。當深圳沒有了硬件製造，深圳也肯定會(hui) 沒有“創造”。隻剩下總部功能的城市，這還不叫“產(chan) 業(ye) 空心化”，叫什麽(me) ？

當製造、研發遷出深圳，深圳的GDP必將遭受到沉重打擊。經濟學家可以不管這些GDP是從(cong) 深圳產(chan) 生的，還是從(cong) 東(dong) 莞產(chan) 生的，但是作為(wei) 深圳卻不能不管這些。

或者說，經濟學家可以認為(wei) 東(dong) 莞本身就是深圳的一部分——至少現在已在政治上被確認為(wei) 深圳都市圈的一部分——但在中國的行政管理體(ti) 係中，東(dong) 莞是由廣東(dong) 省管轄下的一個(ge) 地級市，它並不由深圳市行政管轄，各種核算和評價(jia) 體(ti) 係中，東(dong) 莞的並不是深圳的，東(dong) 莞市也並不是深圳市的一部分。

並且，我們(men) 不能否認的是，作為(wei) 廣東(dong) 省管轄下的東(dong) 莞市，從(cong) 其本質上來說，也是與(yu) 深圳具有競爭(zheng) 關(guan) 係的一個(ge) 主體(ti) 。GDP和稅收在深、莞兩(liang) 市之間的切割，也必然會(hui) 導致兩(liang) 市之間的冷冰冰的爭(zheng) 奪。

倘若深圳的GDP減少了，而東(dong) 莞的GDP增加了，這並不會(hui) 不減少深圳市的財富和經濟權利。

假如東(dong) 莞市的GDP或經濟、產(chan) 業(ye) 的發展超過了深圳，東(dong) 莞市也一定會(hui) 像杭州說上海是它的後花園那樣，也像中山說珠海是它的後花園那樣，說深圳是東(dong) 莞的後花園。

5

個(ge) 人認為(wei) ，深圳得開展如下自救行動：

其1，把房價(jia) 降下來，從(cong) 而把城市的營商成本、生活成本降下來。或者說，至少把第三圈層的房價(jia) 降下來。

其2，仍然要堅定不移地確保工業(ye) 用地。無論是政府控製的用地，還是原住民股份公司控製的用地。能保留多少是多少，不要被房地產(chan) 商蠶食掉。在此基礎上，讓工業(ye) 用地真正發揮其作用。

其3，提高產(chan) 業(ye) 管理水平，和招商引資的水平。把“強鏈”、“補鏈”的計劃落到實處。在2019年之前的40年時間，尤其是進入本世紀之後的這20年，深圳一直是被招商，市區從(cong) 來沒有想到過深圳還需要招商。現在當深圳需要招商的時候，才發現自己的招商水平在全國其實處於(yu) 落後狀態。迅速提升招商引資水平是深圳各區的當務之急。

其4，深圳的營商環境現在在國內(nei) 絕對不複處於(yu) 領先水準。不能再自鳴得意。深圳需要刮骨療毒。

end

深圳房價(jia) 的背後，是一場史無前例的金融大躍進

5G，已經快要逼瘋運營商了！

深圳房價(jia) 再次瘋狂的背後：就業(ye) 人口曆史首次超越上海