深圳2023年政府工作報告中指出：加快推進“工業上樓”，新增2000萬平方米低成本、優質、定製化廠房空間。
深圳夢注意到，2023年2月7日，深圳市人民政府印發《深圳市人民政府關於印發深圳市“工業上樓” 項目審批實施方案的通知》。該《通知》提出目標：堅持“工業立市、製造強市”，遵循生產、生活、生態“三生融合”，創新、創業、創投“三創結合”，投入與產出、運營與財務、社會與經濟效益“三個平衡”的現代產業園區要求，進一步整合相關職能部門和各區（含大鵬新區、深汕特別合作區， 以下同）力量，細化職責分工，加快推進項目審批工作，確保連續 5 年每年提供不少於 2000 萬平方米“高品質、低成本、定製化”廠房空間的工作目標，為全市製造業發展提供堅實支撐。“工業上樓”對於深圳意味著什麽？近日新華社兩篇文章進行了解讀：《“工業上樓”為什麽是深圳製造業當家的金名片？》、《“工業上樓” 深圳製造“八仙過海”》。文中提到：一直以來，深圳市委市政府高度重視製造業發展，堅持工業立市、製造業強市戰略，廣東省委副書記、深圳市委書記孟凡利多次研究部署加快打造高品質產業空間工作，要求把工業空間作為城市基礎設施加以保障，推動先進製造業園區建設提速，全方位夯實製造業家當。“加快‘工業上樓’是深圳落實黨的二十大報告指出的‘堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上’‘加快建設製造強國’的具體舉措，也是落實廣東省委提出的‘實體經濟為本、製造業當家’‘堅持抓大產業、大平台、大項目、大企業、大環境建設’的重要行動，目的就是更好保障產業發展空間，做優做強製造業家當，推動製造業高質量發展。”深圳市委副書記、市長覃偉中這樣表示。2022年11月16日，深圳在高交會期間成功舉辦“工業上樓”廠房空間建設簽約儀式，提出未來每年將建設供應2000萬平方米優質經濟廠房，連續實施5年，且租金不超過35元/月/平方米，5年1萬億優質廠房的體量相當於再造一個新深圳！各區政府主要領導在現場莊嚴簽下軍令狀，其中寶安、龍崗兩個大區2023年任務均為不低於500萬平方米。在寸土寸金的深圳，如此大力度地推進“工業上樓”計劃，可以看出深圳為夯實製造業家當的決心和魄力。本文附上深圳首批“工業上樓”項目目錄、《深圳市人民政府關於印發深圳市“工業上樓”項目審批實施方案的通知》，供你參考！
新華社：“工業(ye) 上樓”為(wei) 什麽(me) 是深圳製造業(ye) 當家的金名片？
製造業(ye) 是國家經濟命脈所係，要堅定不移把製造業(ye) 和實體(ti) 經濟做強做優(you) 做大。廣東(dong) 省委十三屆二次全會(hui) 提出，要突出製造業(ye) 當家，高水平謀劃推進現代化產(chan) 業(ye) 體(ti) 係建設，堅持抓大產(chan) 業(ye) 、大平台、大項目、大企業(ye) 、大環境，把製造業(ye) 這份厚實家當做優(you) 做強，在新的高度挺起廣東(dong) 現代化建設的產(chan) 業(ye) “脊梁”。一直以來，深圳市委市政府高度重視製造業(ye) 發展，堅持工業(ye) 立市、製造業(ye) 強市戰略，廣東(dong) 省委副書(shu) 記、深圳市委書(shu) 記孟凡利多次研究部署加快打造高品質產(chan) 業(ye) 空間工作，要求把工業(ye) 空間作為(wei) 城市基礎設施加以保障，推動先進製造業(ye) 園區建設提速，全方位夯實製造業(ye) 家當。2022年，深圳規模以上工業(ye) 總產(chan) 值超4.5萬(wan) 億(yi) 、增加值超1.1萬(wan) 億(yi) ，實現全國城市的“雙第一”，連續兩(liang) 年位列先進製造業(ye) 百強市首位。而深圳產(chan) 業(ye) 用地僅(jin) 221 km2，是上海的40.2%，蘇州的28.8%。2022年11月16日，比亞迪第300萬輛新能源汽車下線，銷量躍居全球第一，標誌著比亞迪成為首個達成這一裏程碑的中國品牌。2023年1月5日，舉世矚目的比亞迪仰望品牌暨技術發布會在比亞迪全球總部隆重舉行。盤點深圳製造業，製造業當家的前提是家當殷實。一直以來，深圳持續做優做強製造業家當。20個戰略性新興產業、8個未來產業、20大先進製造業園區加速布局，比亞迪深汕二期、華潤微電子等6個百億級重大工業項目正式開工，中芯國際12英寸線、華星光電T7二期、聯想南方智能製造基地等重大項目建成投產，華為、比亞迪、大疆、邁瑞等一大批國際領軍企業持續發展壯大，營商環境連續多年位列全國第一。深圳規上工業企業數、國高企業數、製造業單項冠軍數、工業總產值、工業增加值、發明專利、研發投入等持續位居全國前列。彈丸之地的深圳，產業空間不足與深圳製造業當家矛盾突出。受國土麵積限製，產業空間成為了深圳製造業最緊缺的家當。深圳麵積1997 km2，約一半土地處於生態控製線內，城鎮開發邊界1190 km2，現狀開發973.5 km2，開發強度達49%，實際可用於各類建設的增量用地接近耗盡。國內特大城市大部分以地級市為底子，深圳是以多山的縣域為基礎。隨著上限越來越逼近，深圳建設用地高度緊缺已成為全國絕無僅有的特殊市情。土地空間不足正成為“木桶效應”中的最短板。近年因工業用地持續擴張難以為繼，加之空間成本、用工成本攀升，導致部分製造業企業和產能向東南亞和內地轉移，優質產業項目落地困難，影響地區產業生態和發展後勁。麵對新形勢、新格局，將製造業的根基紮得更牢、更穩，持續增強工業發展後勁是深圳推動經濟高質量發展的必經之路。基於此，深圳將稀缺的土地資源優先用於製造業，出台工業區塊線管理辦法，劃定270平方公裏工業區塊線，以剛性措施嚴守產業空間底線。近3年來，產業用地供給規模保持較大規模增長，2020、2021年、2022年全市產業用地供應量分別達203.4公頃、307.22公頃、468.5公頃。為防止去製造業化風險，深圳嚴控“工改商”“工改居”“工改M0”等行為。2022年，深圳開始規劃建設連片的20大先進製造業園區。然而，深圳土地資源約束緊，不可能繼續拚土地。為此，深圳貫徹落實精細化城市管理理念，堅持“螺螄殼裏做道場”，提出“工業上樓”計劃，打造“垂直工廠”，力爭為產業空間突圍提供深圳範例。“工業是深圳的脊梁，對全市經濟增長的貢獻率接近50%，在各行業中排名第一。‘工業上樓’園區產業定位清晰，堅持以畝均論英雄，是破解深圳產業用地緊缺、產業空間不足的密碼，具有特殊的戰略價值。”綜合開發研究院（中國·深圳）有關負責人說。重效益，空間、畝產由少變多。受曆史遺留問題影響，深圳不少工業區仍處於低效利用狀態，平均毛容積率小於2.0，園區規模偏小，經濟畝產一般。“工業上樓”聚焦用地緊缺“痛點”，通過高強度、集約化開發，大幅提高廠房麵積和畝產效益，是挖掘土地利用潛力，提升經濟密度的突破口。促升級，園區形態以舊換新。深圳部分位於城中村工業區仍然形態破舊、環境雜亂。“工業上樓”對標全球、著眼長遠、超前規劃，配套完善生產生活生態、創新創業創投服務功能，打造符合產業生態要求的3.0升級版園區，是導入高端產業、吸引技術人才的關鍵。
圖 深圳某老舊工業(ye) 區
強特色，產(chan) 業(ye) 特征轉散為(wei) 聚。“舊瓶”難裝“新酒”。深圳工業(ye) 區廠房普遍設計標準一般，缺乏定製化考慮，難以滿足戰略性新興(xing) 產(chan) 業(ye) 和未來產(chan) 業(ye) 需求。園區產(chan) 業(ye) 集聚特征不明顯。“工業(ye) 上樓”園區緊扣戰略性新興(xing) 產(chan) 業(ye) 和未來產(chan) 業(ye) 定位，突出連片化、定製化產(chan) 業(ye) 空間特征，實現產(chan) 業(ye) 上下遊就在上下樓。
圖說：龍崗區11個(ge) 工業(ye) 上樓項目產(chan) 業(ye) 定位“工業(ye) 上樓”並不代表全部，深圳同樣高度重視無法上樓產(chan) 業(ye) 的需求。深圳市工業(ye) 和信息化局負責人強調：“深圳工業(ye) 以‘高精尖輕’為(wei) 主，大部分都可實現上樓，但仍有部分產(chan) 業(ye) 的部分環節不能上樓，比如工業(ye) 母機整機製造。我們(men) 將其優(you) 先安置在首層或低樓層，在園區開發建設中針對性滿足。或者通過加大層高、承重等定製化措施，滿足其上樓需求。”深圳“工業(ye) 上樓”的決(jue) 心和魄力幾何？今年深圳市政府工作報告和高質量發展十大計劃均明確提出實施“工業(ye) 上樓”計劃，2023年新增2000萬(wan) 平方米優(you) 質經濟廠房空間。“加快‘工業(ye) 上樓’是深圳落實黨(dang) 的二十大報告指出的‘堅持把發展經濟的著力點放在實體(ti) 經濟上’‘加快建設製造強國’的具體(ti) 舉(ju) 措，也是落實廣東(dong) 省委提出的‘實體(ti) 經濟為(wei) 本、製造業(ye) 當家’‘堅持抓大產(chan) 業(ye) 、大平台、大項目、大企業(ye) 、大環境建設’的重要行動，目的就是更好保障產(chan) 業(ye) 發展空間，做優(you) 做強製造業(ye) 家當，推動製造業(ye) 高質量發展”深圳市委副書(shu) 記、市長覃偉(wei) 中表示。挺直身敢擔當，將“工業(ye) 上樓”打造為(wei) 城市準公共產(chan) 品。“工業(ye) 上樓”也被稱為(wei) “摩天工廠”“空中廠房”，通常指多層廠房，是城市空間形態的創新和突破。早在2015年，深圳市寶安區便在全國率先探索“工業(ye) 上樓”模式，建成大族激光智造中心、全至科技創新園等典型案例。在總結經驗的基礎上，深圳於(yu) 2021年底開始頂層設計全市“工業(ye) 上樓”工作。市領導每周至少召開一次“工業(ye) 上樓”推進會(hui) ，密集調研督導寶安、龍崗、光明、坪山等工業(ye) 大區。按照“1+1+12”架構組建三級工作專(zhuan) 班。發揮國企主動擔當作用，形成“區政府主導+國企實施”的高規格試點模式。成立工業(ye) 投資指揮部，將“工業(ye) 上樓”項目納入市政府重點工程，2023年計劃完成固定資產(chan) 投資超1萬(wan) 億(yi) 元，工業(ye) 投資3000億(yi) 元以上（含“工業(ye) 上樓”投資1000億(yi) 元）。
圖 大族激光廠區5樓生產(chan) 線
圖 全至科技創新園區12樓生產(chan) 線
跳起來摘蜜桃，製定了每年2000萬(wan) 、五年1億(yi) 平方米廠房空間的宏偉(wei) 計劃。2022年11月16日，深圳在高交會(hui) 期間成功舉(ju) 辦“工業(ye) 上樓”廠房空間建設簽約儀(yi) 式，提出未來每年將建設供應2000萬(wan) 平方米優(you) 質經濟廠房，連續實施5年，且租金不超過35元/月/平方米，5年1萬(wan) 億(yi) 優(you) 質廠房的體(ti) 量相當於(yu) 再造一個(ge) 新深圳！各區政府主要領導在現場莊嚴(yan) 簽下軍(jun) 令狀，其中寶安、龍崗兩(liang) 個(ge) 大區2023年任務均為(wei) 不低於(yu) 500萬(wan) 平方米。在寸土寸金的深圳，如此大力度地推進“工業(ye) 上樓”計劃，可以看出深圳為(wei) 夯實製造業(ye) 家當的決(jue) 心和魄力。
圖 深圳市“工業(ye) 上樓”廠房空間建設簽約儀(yi) 式蹲下去抓落實，以“有為(wei) 政府”激活“有效市場”。工業(ye) 上樓涉及萬(wan) 億(yi) 資金、萬(wan) 億(yi) 空間，麵臨(lin) 市場動力不足等困境。深圳市區兩(liang) 級堅持守正創新，逢山開路，遇水架橋，打通了資金、土地、政策等堵點問題。1萬(wan) 億(yi) 資金，錢從(cong) 哪裏來？據估算，深圳1平方米廠房空間成本大約為(wei) 1萬(wan) 元，未來5年“工業(ye) 上樓”項目資金成本高達1萬(wan) 億(yi) 元，如此大的資金規模即使以深圳的財政實力仍比較吃緊。為(wei) 彌補資金缺口，深圳充分利用市場化、公益化兩(liang) 類路徑，發揮國有企業(ye) 的使命擔當，支持各類資本入場。支持政策性開發銀行、大型國有商業(ye) 銀行參與(yu) ，鼓勵金融機構采取供應鏈金融等創新方式，挖掘盈利潛力，擴大融資規模。積極發揮政府專(zhuan) 項債(zhai) 、RETIs等金融工具作用。“‘十四五’期間我們(men) 將提供不低於(yu) 2000億(yi) 元授信意向額度，專(zhuan) 項支持深圳市產(chan) 業(ye) 空間升級保障和‘工業(ye) 上樓’項目，同時為(wei) 入駐製造業(ye) 企業(ye) 提供多個(ge) 貸款品種，推動產(chan) 業(ye) 鏈與(yu) 資金鏈深度融合”建設銀行深圳分行行長李宏茂表示。1億(yi) 平空間，地從(cong) 哪裏來？“假若按容積率4.0測算，建設1億(yi) 平廠房至少需要25平方公裏的土地，這還不包括生活居住等配套用地，對於(yu) 寸土寸金的深圳來說難度巨大。”深圳市城市規劃設計研究院負責人說。為(wei) 此，深圳通過多種土地政策創新，實現多渠道供給及土地盤活雙贏。創新實施土地整備利益統籌模式，充分調動社區集體(ti) 用地入場積極性。試行存量土地“提容增效”、產(chan) 業(ye) 用地“異地騰挪置換”、降低城市更新中合法用地比例門檻等政策，著力破解土地低效、碎片等問題，打造平方公裏級項目。試行優(you) 質產(chan) 業(ye) 空間供給和二三產(chan) 業(ye) 混合用地供應新模式，保障優(you) 質經濟廠房空間持續供應。首批“工業(ye) 上樓”試點項目已完成用地供應超40個(ge) 。一種新模式，政策堵點如何通？“工業(ye) 上樓”既是前沿理念，又是創造性實踐，存在諸多政策障礙。這其中既包括城市更新土地移交貢獻率高、容積率管控、空間租售限製嚴(yan) 格等工業(ye) 項目既有困難，也包括層高限製、造價(jia) 成本高等“工業(ye) 上樓”特有問題。深圳大膽設想、小心求證，圍繞“工業(ye) 上樓”工作進行改革創新和流程再造。創新實施“工改工業(ye) 上樓”新模式，在層高限製、土地移交貢獻率、容積率優(you) 惠、租售限製、調增用地等方麵給予政策解綁，解決(jue) 了項目實施動力不足等關(guan) 鍵問題。比如，層高超過8米的，經安排專(zhuan) 題論證通過，不另計建築麵積核減。再如，為(wei) 解決(jue) “工業(ye) 上樓”高層廠房貨運效率低等問題，貨運盤道可計入核增建築麵積。
南山智造紅花嶺產(chan) 業(ye) 園-貨運盤道立麵
彎起腰衝(chong) 刺跑，以超常規力度和速度推動72個(ge) 項目開工。開局即決(jue) 戰、起步即衝(chong) 刺，深圳“工業(ye) 上樓”到處彰顯深圳速度。以2023年上半年底為(wei) 開工時限，深圳創新建立“以結果倒逼進度，以進度倒逼審批，以審批倒逼流程”的工作機製，以及“三審一簽”綠色審批製度，加快項目審批，推動全域布局、遍地開花，一大批“工業(ye) 上樓”項目陸續動土開工。截至目前，全市第一批試點共有72個(ge) 項目，用地麵積854.8萬(wan) 平方米，平均容積率4.2，廠房麵積2306.5萬(wan) 平方米。在3個(ge) 月內(nei) ，市委市政府先後隆重舉(ju) 辦深圳市“工業(ye) 上樓”廠房空間建設簽約儀(yi) 式、“工業(ye) 上樓”項目招商大會(hui) 、深圳寶龍專(zhuan) 精特新產(chan) 業(ye) 園意向企業(ye) 簽約儀(yi) 式等活動，包括艾克瑞電氣、東(dong) 正光學等一大批優(you) 質製造企業(ye) 項目入駐，其中寶龍專(zhuan) 精特新產(chan) 業(ye) 園首批簽約入駐製造業(ye) 企業(ye) 有18家。深圳“工業(ye) 上樓”正蔚然成風。另外，國企、民企、銀行等多方主體(ti) 也紛紛跑步入場，形成合力。比如，國開行深圳分行在支持新橋東(dong) 項目中授信額度高達433億(yi) 元，其中已放貸近100億(yi) 元。
圖 深圳“工業(ye) 上樓”廠房空間項目招商大會(hui) 築巢引鳳添動力，蓄勢騰飛正當時。深圳市委市政府將日夜兼程、踔厲奮發，以深圳速度、深圳質量、深圳標準，加快落地一批“工業(ye) 上樓”優(you) 質經濟廠房空間，努力為(wei) 全市製造業(ye) 當家提供堅實支撐，為(wei) 製造強國建設作出更大貢獻。
新華社：“工業(ye) 上樓” 深圳製造“八仙過海”
對於(yu) 寸土寸金的深圳來說，大平台就是深圳製造業(ye) 的“看家寶貝”。2022年，隨著深圳“工業(ye) 上樓”計劃實施，具有深圳特色的大平台建設正式拉開帷幕。
推動製造業高端化、智能化、綠色化發展是重要的國家戰略導向。隨著工業4.0和數字化浪潮席卷而來，傳統製造業也正向自動化、數字化、智能化轉型。而傳統廠房利用率低、品質相對低端、配套並不齊全、缺乏定製化考慮，難以滿足當下時代製造業需求。但隨著廠房的更新升級，帶來了租金成本上升，導致部分製造業企業向外流失，影響地區產業生態。因此，如何解決高品質空間與高租金的矛盾是擺在全國大中城市麵前的一道難題。深圳發揚敢闖敢幹、敢為人先的精神，以企業需求為導向，著眼長遠、適度超前規劃建設“工業上樓”大平台，探索走出一條高品質、低成本、定製化的廠房空間供給新路徑。高品質，麵向先進製造業(ye) 發展的優(you) 質空間
高品質空間就是生產空間高標準、生態空間高顏值、生活空間高便利。與傳統廠區不同，“工業上樓”園區符合先進產業、高端人才對高品質的空間需求。“深圳推動‘工業上樓’，不僅要打造‘垂直工廠’，更要打造產城融合的高品質明星產品，實現生產、生活、生態‘三生融合’，創新、創業、創投‘三創結合’。”深圳市委常委、副市長黃敏表示。“三生融合”，就是要統籌生產、生活、生態三大布局，實現職住平衡、生產空間高質、生活空間便利、生態環境優美。“三創結合”，就是以高端製造為核心，打造創新城區，吸引社會資本關注和創投加盟，激發年輕人創新創業活力和草根夢想，提升科技研發和應用水平。新橋東，全球“三生”“三創”標杆園區。建設中的寶安新橋東“工業上樓”項目是“三生融合”“三創結合”高品質園區的典型代表。深圳瞄準500億元投資、500萬平方米優質產業空間、實現500億元GDP的“3個500”目標，著力將新橋東打造為全球標杆先進製造業園區。項目規劃研究占地麵積多達2.3平方公裏，其中開發建設用地0.75平方公裏，計容麵積約423萬平方米，容積率5.65。項目徹底改變建築質量差、配套不足、產出率低的麵貌，拆遷前容積率僅為1.22。建成後可提供約255萬平方米高品質產業空間，其中高標準廠房麵積159萬平方米。目前有初步入駐意向的企業有80餘家，其中規上國高企業73家。
項目實施開放式設計，各個(ge) 樓棟一層完全打通，增加更多綠化，在空中通過廊道將研發和廠房的裙房屋頂與(yu) “兩(liang) 山四湖”相連接，布局教育、醫療、運動、商區等生活配套，實現生產(chan) 、生活、生態融合。項目規劃適量創新創業(ye) 空間，構建“上研下產(chan) ”模式的產(chan) 研綜合體(ti) ，未來高度整合小巨人、龍頭等關(guan) 聯企業(ye) ，引入人才、資本、服務機構等創新要素，推動創新、創業(ye) 、創投一體(ti) 化。
圖 新橋東(dong) 項目產(chan) 研綜合體(ti) 示意圖南山紅花嶺基地，高標準廠房園區典型代表。南山智造紅花嶺基地位於(yu) 南山區桃源街道留仙大道南側(ce) 。項目用地麵積約11.8萬(wan) ㎡，開發規模約78.2萬(wan) ㎡，容積率6.6。其中高標準廠房占總建築麵積一半以上，單棟廠房高度近90m，層數16層，各項指標超過其他地區標準。原業(ye) 態為(wei) 老舊工業(ye) 廠房，建築麵積約27萬(wan) ㎡。通常，製造業(ye) 企業(ye) 不願“上樓”的原因有：重型設備不易上樓，廠房樓板荷載要求高，高層貨梯難達標，貨運效率低。該項目在這些難點上均有所突破。一是層麵布局按照“可拆可合”要求，設計出“C字型”“一字型”兩(liang) 種廠房結構，盡可能保障流水線長度。其中，C字形標準層麵積達8000㎡，一字形標準層分別為(wei) 3000㎡、5500㎡、8000㎡。各類廠房可靈活分拆成1600-8000㎡不等單元，保證了不同業(ye) 態企業(ye) 的生產(chan) 需求。
二是層高預留了未來生產(chan) 的需求高度。考慮到先進製造業(ye) 的生產(chan) 需求，層高定為(wei) 首層8m，2-9層6m，10-16層4.5m。三是樓層承重標準較高。該項目廠房的荷載標準為(wei) 首層2.0噸，2、5、9層為(wei) 1.5噸，10層及以上為(wei) 0.8噸，其他層為(wei) 1.0噸。這些負荷標準能滿足絕大部分企業(ye) 生產(chan) 需求，荷載要求高的企業(ye) 可入駐低樓層。四是采用了盤道和高架平台，裝卸貨可直通各樓層。借鑒裕廊“趨勢工廠”經驗，通過盤道連接各個(ge) 樓層。每棟建築由3個(ge) 三層單元堆疊，2、5、9層架設高架平台，功能效果與(yu) 首層相似。第9層平台有吊裝重型設備的預留位置。同時2、5、9層預留有卸貨平台及貨車停車位。貨車經盤道到達對應樓層平台卸貨搬運，可大大縮減貨運時間。
大族激光智造中心，龍頭企業(ye) 高品質“工業(ye) 上樓”園區。寶安大族激光智造中心建有4棟生產(chan) 廠房，層數7層，配有較為(wei) 齊全的公寓、食堂、運動場地等配套設施。利用廠房樓頂建設850m環形塑膠跑道、2個(ge) 標準籃球場、2個(ge) 網球場。還配有約800套宿舍、近900㎡健身房、2個(ge) 羽毛球場、200㎡桌球室及乒乓球室、超6000㎡超級員工食堂、超1000㎡社區健康服務中心。員工可以通過連橋直接到達生產(chan) 車間、辦公區、宿舍、空中花園。廠區二棟負一層相連在建的12號地鐵永和站B出口。“早上我和室友會(hui) 到廠區樓頂跑跑步，這樣工作更有精神。下班後，我們(men) 還會(hui) 和其他產(chan) 線的員工打籃球比賽和羽毛球比賽，通過各類愛好結識朋友、鍛煉身體(ti) 。”大族激光車間員工李某說。
圖 大族激光智造中心項目規劃效果圖
健身房
當前，深圳廠房月租超過80元/平方米不在少數，部分區位較好的超過100元/平方米，而坪山區、光明區等離市中心偏遠地區月租也普遍在30元以上，影響製造企業紮根發展。蘇州工業園區核心片區租價在65-85元左右，東莞、珠海等周邊城市的廠房租金也普遍在20元上下。為解決租金高這一“老大難”,深圳以極大的政策勇氣提出,“工業上樓”項目優質廠房月租控製在平均不超過35元/平方米、年漲幅不超過5%，為製造業守牢低租防線。為平抑租價，並保障計劃的可持續性，深圳多方挖潛，探索多條“反哺”廠房建設和租售的路徑，著重發揮國有平台和國企的責任擔當，兼顧各方利益平衡，多方麵綜合施策，降低租售成本。比如，要求實施主體自持廠房2/3以上，以穩定市場預期。目前，全市第一批70多個“工業上樓”項目均已明確月租控製在35元以下。寶龍專精特新產業園將“工業上樓”廠房以市價的30%-50%，分割銷售給符合條件的優質企業。具有突出吸引力的租價和售價，引發了高端製造企業的廣泛關注和良好反響。“深圳持續推出一係列優質、經濟的‘工業上樓’廠房項目，給我們中小製造業企業注入了一劑強心針，我們將繼續紮根深圳，布局更多的現代化生產線和研發中心，以孵化更多的技術成果”，專精特新“小巨人”深圳市艾克瑞電氣有限公司董事長史某激動地表示。定製化，為(wei) 企業(ye) 量身定製產(chan) 業(ye) 空間
“工業上樓”技術上可行，大多產業都可上樓。但不同產業所需的平層麵積、層高、承重、避震、垂直交通等各項建築設計指標不同。為提高廠房空間的適配性，深圳打破傳統招商引智路徑，實現用地空間與項目精準對接。傳統招商路徑是“以地招商”“先築巢後引鳳”。深圳以需求為導向，著力創新實施“以房招商”“招商先行、邊招邊建”。例如，深圳高度重視BIM技術應用，新建產業空間均要求完善並報送相關BIM數據，運用BIM的可視化優勢，使意向入駐企業親身感受廠房的層高、麵積、承重、垂直交通、平麵布局、室內外環境、消防等級等關鍵要素，降低搜尋成本，加速精準匹配。“我們將加強產業提前對接，根據擬引進企業生產工藝需求，精準定製交付高標準廠房空間，企業僅需安裝照明設備後便可直接使用，做到‘拎機投產’。”龍崗區政府相關負責人表示。先引鳳後築巢，龍崗寶龍智造園實行“預招商+定製化”模式。深圳龍崗寶龍智造園項目通過“預招商+定製化”模式建設，一期13.2萬㎡廠房的報名定製需求達到42萬㎡，目前共簽約企業8家，預計全部達產後可實現年產值超200億元。其中已封項的1號廠房為深圳中科欣揚生物科技有限公司單獨使用，聯合創始人、CEO董某表示：隨著企業發展，我們在整個核心生物學裏麵設計了大的應用場景和應用裏麵的醫藥醫療器械，在我們現有的環境下，它的產能、空間是受限的。現在政府給我們定製了中科欣揚大廈，投入使用後可以極大地緩解我們的產能瓶頸。
空間可組合使用，龍崗寶龍專(zhuan) 精特新產(chan) 業(ye) 園實行“基準高標準+預留定製化彈性”模式。深圳龍崗寶龍專(zhuan) 精特新產(chan) 業(ye) 園項目在建築設計上充分考慮廠房的個(ge) 性化需求，重點在大平層、高層高、高荷載方麵，采用了多種製造空間的設計，並充分考慮後期建築空間的組合使用。廠房首層層高不低於(yu) 8米、首層地麵荷載不低於(yu) 1.5噸/平方米，1至4層可建設單層麵積6000至10000平方米的大平層，適合布局半導體(ti) 和集成電路的精加工生產(chan) 線，或者5億(yi) 元以上大型企業(ye) 的自動化生產(chan) 線；5層以上單層麵積3000至5000平方米，適合億(yi) 元級企業(ye) 布局超淨車間或無菌車間。
圖 龍崗寶龍專(zhuan) 精特新產(chan) 業(ye) 園設計圖
圖 龍崗寶龍專(zhuan) 精特新產(chan) 業(ye) 園規劃俯瞰圖深圳“大平台”建設已形成了科學的長遠規劃和預期良好的發展路徑，將為(wei) 城市未來30年的製造業(ye) 發展，奠定堅實基礎。未來城市製造業(ye) 空間數量相對充足，廠房形態科學先進，租價(jia) 售價(jia) 較為(wei) 可控。製造業(ye) 空間供給的這一深刻轉型，體(ti) 現了深圳市委市政府落實“製造業(ye) 當家”的鮮明態度和堅強決(jue) 心。深圳有望成為(wei) 優(you) 質製造業(ye) 走向全球的溫暖港灣和強大根據地。深圳首批“工業(ye) 上樓"項目目錄來了
在近年工業(ye) 用地供需矛盾的逐漸加劇，產(chan) 業(ye) 轉型升級、國家政策的引導鼓勵等諸多元素的驅動下，“工業(ye) 上樓”作為(wei) 一種產(chan) 業(ye) 空間供給模式持續釋放新時代新能量，不僅(jin) 能提升工業(ye) 用地的投資開發強度，也有助於(yu) 鞏固優(you) 勢產(chan) 業(ye) 。
工業(ye) 上樓，即是將傳(chuan) 統單層鋪開的扁平式廠房匯聚到高層樓層的垂直化空間形態。不同於(yu) 傳(chuan) 統模式下在單層工廠中進行生產(chan) ，而是在高層大廈中進行企業(ye) 的生產(chan) 、辦公、研發、設計的新型工業(ye) 樓宇模式。上樓對象多為(wei) 輕型生產(chan) 、環保型和低能耗類型的高端製造業(ye) ，如新一代信息技術、生物醫藥、智能製造、工業(ye) 互聯網、大數據等戰略性新興(xing) 產(chan) 業(ye) 。
上世紀50年代，香港與(yu) 新加坡迫於(yu) 土地緊缺和工業(ye) 擴張的壓力，開始探索“工業(ye) 上樓”。中國內(nei) 地的“工業(ye) 上樓”成功實踐則最早發展於(yu) 深圳——2012年，全至科技創新園按照“廠房+寫(xie) 字樓”的複合標準建設了23層的摩天工廠，這些年來一直被譽為(wei) “國內(nei) ‘工業(ye) 上樓’第一園”。
實施“工業(ye) 上樓”計劃，是深圳加快建設全球領先的重要的先進製造業(ye) 中心的重要舉(ju) 措。2022年11月，深圳推出“工業(ye) 上樓”計劃，明確連續五年每年建設2000萬(wan) 平方米優(you) 質、經濟、定製化廠房空間，“工業(ye) 上樓”優(you) 質廠房租金平均35元每月每平方米，打造國際一流的新一代生產(chan) 生活生態“三生融合”型製造業(ye) 園區。
2023年1月10日下午，深圳市舉(ju) 行“20+8”產(chan) 業(ye) 2000萬(wan) 平方米“工業(ye) 上樓”廠房空間項目招商大會(hui) 。據悉，目前全市共有72個(ge) “工業(ye) 上樓”項目，用地麵積854.8萬(wan) 平方米，平均容積率4.2，廠房麵積2306.5萬(wan) 平方米。72個(ge) 項目中，共有50個(ge) 項目在20大先進製造業(ye) 園區範圍內(nei) 。
為(wei) 加快“工業(ye) 上樓”項目建設步伐，目前深圳各區正在加大土地整備力度，市領導也密集調研督導，確保所有項目於(yu) 今年6月份全部開工建設。在市委市政府超常規力度和速度的推動下，各區也已規劃建設一大批優(you) 質“工業(ye) 上樓”項目。
共10個(ge) 項目，寶安新橋東(dong) 先進製造業(ye) 園區，是全市首個(ge) 平方公裏級的“工改工”城市更新項目，規劃建設148.6萬(wan) 平方米工業(ye) 廠房。
1.燕羅街道智能網聯汽車產業園試點項目：位於寶安區燕羅街道，廣田路東側，象山大道西側。用地麵積約8.86萬平方米，用地功能為普通工業用地（M1），規劃總建築麵積約36.7萬平方米，其中廠房麵積約26萬平方米。2.石岩街道三代半導體二期地塊試點項目：位於寶安區石岩街道，龍大高速西側、石岩北環路北側。用地麵積約6.64萬平方米，用地功能為普通工業用地（M1），規劃總建築麵積約33.2萬平方米，其中廠房麵積約27.2萬平方米。3.福海街道嘉華地塊試點項目：位於寶安區福海街道，和平同裕路南側，同福路西側。用地麵積約1.05萬平方米，用地功能為普通工業用地（M1），規劃總建築麵積約4.19萬平方米，其中廠房麵積約3.99萬平方米。4.燕羅街道羅田社區13-02-01地塊試點項目：位於寶安區燕羅街道，廣田路東側，象山大道西側，木頭塘路北側。用地麵積約6.7萬平方米，用地功能為普通工業用地（M1），規劃總建築麵積約33.5平方米，其中廠房麵積約28.5萬平方米。5.西鄉街道寶安客運中心試點項目：位於寶安區西鄉街道，前進二路西側，西鄉大道北側，木頭塘路北側。開發建設用地麵積約3萬平方米，法定圖則功能為長途客運站用地，擬規劃調整為普通工業用地（M1）+新型產業用地（M0）+交通場站用地（S4），規劃容積約20.9萬平方米，其中研發用房麵積約5.23萬平方米，廠房麵積約10.47萬平方米。6.新橋街道新橋東重點城市更新單元試點項目：位於寶安區新橋街道廣深高速以東、莊村路以南、規劃甘霖路以西、屋山水庫以北區域。開發建設用地麵積74.95萬平方米，主導用功能為普通工業用地(M1)、新型產業用地(M0)；規劃建築423萬平方米，其中廠房158.9萬平方米，無汙染廠房約24.9萬平方米，產業研發用房約67萬平方米（含創新型產業用房10萬平方米）。7.石岩街道總部經濟園區試點項目：位於寶安區石岩街道鬆白路與洲石路交會處。開發建設用地麵積約9.3萬平方米，用地功能主要為普通工業用地（M1），規劃建築麵積約47.9萬平方米，其中廠房麵積約28.95萬平方米。8.航城街道航港生態城試點項目：位於寶安區航城街道107國道和京港澳高速之間，南至機場南路、北至翠湖及錦繡花園。開發建設用地麵積約28.3萬平方米，其中工業用地麵積約19.4萬平方米，規劃建築麵積約153.7萬平方米，廠房麵積約105.4平方米。9.新橋街道上南工業區試點項目：位於寶安區新橋街道廣深公路與新沙路交會處的東南側。開發建設用地麵積約16.7萬平方米，其中工業用地麵積約11.7萬平方米，用地功能主要為普通工業用地（M1），規劃建築麵積約85.99萬平方米，其中廠房麵積約54.49萬平方米。10.石岩街道羅租片區試點項目：位於寶安區石岩街道鬆白路和洲石路交會處。開發建設用地麵積約45.53萬平方米，其中工業用地約29.84萬平方米，用地功能為普通工業用地（M1）、居住等功能。規劃容積為252.02萬平方米，其中廠房約149.21萬平方米。共11個(ge) 項目，深圳寶龍專(zhuan) 精特新產(chan) 業(ye) 園是深圳首個(ge) 優(you) 質產(chan) 業(ye) 空間試點、深圳首個(ge) 二三產(chan) 業(ye) 混合用地試點，深圳首個(ge) “專(zhuan) 精特新”專(zhuan) 業(ye) 園區項目，可分割銷售給符合條件的優(you) 質企業(ye) 。
共8個(ge) 項目，觀瀾地塊優(you) 質產(chan) 業(ye) 空間供給試點項目，通過定製廠房等方式，重點引進精密儀(yi) 器設備、智能終端等企業(ye) 。
共8個(ge) 項目，新能源汽車產(chan) 業(ye) 園是全國首座裝配式高層產(chan) 業(ye) 空間和全國首個(ge) 百米高層預應力空心樓板示範工程，引入“三首層”、“開放互聯”等設計思路，將建設集研發辦公、輕型生產(chan) 等功能於(yu) 一體(ti) 的新能源汽車技術創新中心。
共13個(ge) 項目，招商局光明科技園（招商局智慧城），目前已建成運營麵積達51萬(wan) 平方米，重點聚焦新一代信息技術、新材料、新能源、生物醫藥產(chan) 業(ye) 方向，將為(wei) 擬入駐優(you) 質企業(ye) 實際生產(chan) 工藝需求定製化建設一批低成本高品質產(chan) 業(ye) 空間。
共12個(ge) 項目，深汕工業(ye) 互聯網製造業(ye) 創新產(chan) 業(ye) 園，重點引進驅動電機、智能中控、汽車通信等智能網聯汽車全產(chan) 業(ye) ，打造產(chan) 城融合、宜居宜業(ye) 的“產(chan) 業(ye) 森林”。
共3個(ge) 項目，南山紅花嶺基地，是深圳重點推出的高標準建設、高效能企業(ye) 集聚的“工業(ye) 上樓”項目，折疊空間+多維產(chan) 城富有現代科技感。
共3個(ge) 項目，大鵬新區優(you) 質產(chan) 業(ye) 空間試點項目，重點引進生命科學、生命健康等領域優(you) 質企業(ye) 。
共2個(ge) 項目，前海深港智能製造產(chan) 業(ye) 園項目，重點引進智能終端、智能傳(chuan) 感器、網絡與(yu) 通信等企業(ye) 。
共1個(ge) 項目，優(you) 質產(chan) 業(ye) 攻堅試點項目，將依托轄區優(you) 越的生態資源和城市環境，引進符合區域產(chan) 業(ye) 方向的優(you) 質企業(ye) 。
“工業上樓” 項目審批實施方案的通知》
前言
2023年2月7日，深圳市人民政府印發《深圳市人民政府關(guan) 於(yu) 印發深圳市“工業(ye) 上樓” 項目審批實施方案的通知》。
深圳市人民政府關(guan) 於(yu) 印發深圳市“工業(ye) 上樓”
項目審批實施方案的通知
深府函〔2023〕20 號
為全麵貫徹黨的二十大精神，深入貫徹學習習近平總書記對廣東、深圳係列重要講話、重要指示精神和關於製造業高質量發展的重要論述，貫徹落實省委省政府關於堅持高質量發展、堅定製造業當家的決策部署，全麵貫徹落實市委市政府關於做大做強“20+8”戰略性新興產業集群和未來產業、高水平規劃建設20個先進製造業園區、大力實施“工業上樓”行動計劃的工作部署， 進一步促進產業用地節約集約利用，拓展產業發展空間，加快“工業上樓”項目審批工作，根據《關於發展壯大戰略性新興產業集群和培育發展未來產業的意見》《深圳市20大先進製造業園區空間布局規劃》等文件，結合我市實際，製定本方案。堅持“工業立市、製造強市”，遵循生產、生活、生態“三生融合”，創新、創業、創投“三創結合”，投入與產出、運營與財務、社會與經濟效益“三個平衡”的現代產業園區要求，進一步整合相關職能部門和各區（含大鵬新區、深汕特別合作區， 以下同）力量，細化職責分工，加快推進項目審批工作，確保連續5年每年提供不少於2000萬平方米“高品質、低成本、定製化”廠房空間的工作目標，為全市製造業發展提供堅實支撐。
政府統籌、市場運作。市政府高位部署，職能部門政策支持， 各區政府強力推進，共同推動“工業上樓”項目落地。國有企業帶頭參與，充分調動國有企業、民營企業等各方麵的積極性，發揮建設、運營、管理優勢，體現責任擔當，主動推進項目實施。分級聯審、封閉運行。建立“市政府—職能部門—各區政府” 的三級聯審製度，同一層級審批事項通過專班會議一次性審議通過，提高審批效率。納入“工業上樓”的項目封閉運作，各區各部門依法依規、守正創新、提高效率，加快工作任務順利完成。一園一策、政策支持。嚴格貫徹落實市政府工作部署，在“保本微利”的前提下，按照“一園一策”“一項目一方案”，用足用好規劃、土地、更新、整備、財稅、金融等政策手段，強化政策支撐。 按照“1+1+12”的架構成立“工業上樓”推進工作專班，組織架構具體如下：成員單位：市發展改革委、市工業和信息化局、市規劃和自然資源局（市城市更新和土地整備局）、市司法局、市國資委、市政府發展研究中心，各區政府，市前海管理局。市政府工作專班主要職責：審議“工業上樓”年度任務、年度項目計劃，決策重大事項，套開市政府建設項目用地審批會，審議或審批項目規劃方案、土地供應方案等。成員單位：市規劃和自然資源局（市城市更新和土地整備局）、市工業和信息化局、市發展改革委、市司法局、市生態環境局、市住房建設局、市交通運輸局、市水務局、市國資委、 市政府發展研究中心、各區政府。項目推進工作專班主要職責：各成員單位按各自職能分工對項目方案開展審核工作。工作專班總召集人（或委托副總召集人） 不定期召開專班會議，協調項目存在問題，審議項目規劃方案、土地供應方案等。成 員 單 位：各區政府相關職能部門、市相關部門派出機構等，具體由各單位自行確定。轄區工作專班主要職責：按照審批工作指引（附件 1—3），負責項目規劃方案、土地供應方案等的擬訂和初審工作，以及城市更新單元計劃、規劃等的報批、公示、公告等工作。本方案僅針對已經市政府批準納入“工業上樓”目錄的項目，根據實施路徑分為城市更新類項目、提容或新供應用地類項目、土地整備類項目三種類型。（一）市規劃和自然資源局（市城市更新和土地整備局）。負責項目推進工作專班的日常工作，代專班擬定相關文件， 明確項目的審批流程和審批要求，結合自身職能對項目方案開展審核工作。負責年度項目目錄製定及項目運行信息化平台建設，結合自身職能對項目產業布局和導入開展審核工作。會同各區政府建設CIM+BIM 項目信息化平台、開展招商引資工作，對項目產業導入、自持廠房比例及租賃價格等事項實施監管，指導簽訂監管協議。協調推動國有企業參與“工業上樓”項目建設，結合自身職能會同各區政府對項目經濟可行性方案開展審核工作，並指導製 定項目投融資方案。製定項目實施後的成本收益核算規則，以內部收益率控製指標為基準，明確相關的收益調配機製。負責將“工業上樓”項目納入年度固定資產投資計劃和市政府重點工程予以推進和管理，結合自身職能對項目開展審核工作。負責定期對項目運行情況進行跟蹤研究，結合國內外“工業上樓”的先進做法，對“工業上樓”政策提出優化建議。負責轄區內“工業上樓”年度計劃及項目的申報工作，負責項目規劃方案、土地供應方案等的擬訂和初審，以及城市更新單 元計劃、規劃等的報批、公示、公告等工作，統籌推進項目的具 體實施、產業招商、運營管理及後續監管等工作。針對各類型項目的規劃方案、土地供應方案等事項建立“三 審一簽”的審批機製。一審由各轄區工作專班按批次開展項目初審；二審由各區政府報送項目推進工作專班會議審議；三審由項目推進工作專班統籌匯總後報市政府工作專班會議審議；一簽由市政府工作專班提請市政府主要領導審定、簽批。審批具體流程及要求詳見本方案附件 1—3。位於前海深港現代服務業合作區範圍內的項目參照上述程序，由市前海管理局完成規劃方案、土地供應方案（含產業監管協議）擬定、初審（一審）及審核（二審）工作後，報請市政府工作專班會議審議。本方案自印發之日起施行，有效期 5 年，期間可結合項目運行情況適時開展修訂工作，相關部門及時總結經驗製定新政策並對現行政策進行清理。為加快推進“工業上樓”項目審批工作，優化工作流程，提升工作效能，特製定本工作指引。按照市政府工作部署，根據實施路徑分為城市更新類、提容或新供應用地類、土地整備類三種類型，具體流程及要求如下：各區政府及其城市更新機構可同步推動城市更新單元計劃和規劃的製定、審查、征求意見、公示、報批、公告等工作，進一步提高行政審批效率。 城市更新單元計劃申報主體依據《深圳經濟特區城市更新條 例》、省“三舊”改造標圖建庫政策等相關要求製定城市更新單 元計劃並按規定開展計劃申報工作。 轄區工作專班負責單元計劃的初審工作，確保更新意願符合《深圳經濟特區城市更新條例》相關要求、拆除範圍符合省“三舊”改造標圖建庫相關要求，並對城市更新單元計劃在合法用地比例、更新方向、建築物年限、土地移交率、上層次規劃、相關 規劃控製區域占用及調整等方麵與現行政策不一致的情況予以 說明，涉及占用工業區塊線、城中村綜合整治分區、工業區保留提升區的，經市政府審批同意，可不進行占補平衡調整。城市更 新單元計劃經轄區工作專班會議初審通過後，按相關規定開展公示，並同步報送項目推進工作專班會議審議。轄區工作專班結合項目推進工作專班審議意見進行修改完 善，形成城市更新單元計劃草案，與相關意見處理情況、需市政 府審批支持事項的情況說明等一並報項目推進工作專班匯總。由項目推進工作專班提請市政府工作專班會議審議，審議通過並經市政府主要領導審定、簽批後，各區政府按相關規定進行計劃公告。 城市更新單元計劃申報主體負責製定項目城市更新單元規 劃，城市更新單元規劃中應包含產業專題研究和經濟可行性方 案。產業專題研究應對項目產業導入、產業用地布局及廠房建築形態與擬引進產業空間需求的匹配情況予以說明。經濟可行性方案應遵循“保本微利”的原則製定，項目內部收益率原則上≤4.5 ，且與城市更新單元規劃應聯動編製、互為依據。具體應滿足以下要求： 1. 城市更新單元規劃應符合城市更新單元計劃、國土空間規劃的強製性內容、基本生態控製線、水源保護區、軌道保護區、曆史建築和曆史風貌區、古樹名木保護、油氣危險品管控區等各類管控要求。地塊容積及容積率應結合公共服務設施承載力、交通市政設施承載力、曆史文化保護、地質條件、生態環境保護等要求確定，並滿足日照、消防等規範要求。2. 項目以產業為主導功能，規劃廠房（含無汙染廠房）容積占規劃計容總建築麵積的比例≥55 ，且不得少於現狀廠房容積。工業用地原則為單一用地性質，使用年限為 50 年。地塊容積率及廠房建築形態應綜合考慮區位條件、公共服務配套及市政交通承載力等因素，結合產業專題研究根據擬引進產業生產需求確定，容積率按≤6.5 進行規劃設計。3. 項目規劃居住容積依據經濟可行性方案確定，占規劃計容總建築麵積的比例≤30 ，因特殊原因項目無法規劃居住建築 的，經市政府審批同意，該部分項目規劃居住容積可以騰挪至同一實施主體名下其他項目。居住用地應為單一用地性質，地塊容積率可依據《深圳市城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》） 按所在密度分區容積率上限規定執行。 4. 項目應按《深標》落實滿足自身需求的教育設施及其它公共配套設施，確有困難的應開展專題研究，經相關主管部門同意後可在周邊地區統籌落實。項目應結合園區生產、生活實際需求落實配建≥5 規劃廠房容積的宿舍型保障性租賃住房，定向麵向園區企業員工出租。 5. 項目新建工業廠房實施主體自持比例≥2/3，剩餘廠房可用於回遷安置或按相關規定分割銷售，自持廠房建成後平均租賃價格≤35 元/平方米·月，租賃價格年漲幅≤5。自持廠房比例及租賃價格應在項目產業發展監管協議中約定，並符合產業主 管部門相關要求。轄區工作專班負責城市更新單元規劃的初審工作，確保規劃符合國土空間規劃強製性內容、相關規範標準及“工業上樓”相關指標控製要求，並對城市更新單元規劃在用地功能、規劃容積、相關規劃控製區域占用及調整等方麵情況予以說明。城市更新單元規劃經轄區工作專班會議初審通過後，按相關規定開展公示， 並同步報送項目推進工作專班會議審議。 轄區工作專班結合項目推進工作專班審議意見進行修改完善，形成城市更新單元規劃草案，與相關意見處理情況、需市政 府審批支持事項的情況說明等一並報項目推進工作專班匯總。由項目推進工作專班提請市政府工作專班會議審議，審議通過並經市政府主要領導審定、簽批後，各區政府按相關規定核發規劃批準文件並公告。 1. “工業上樓”項目可按照《深圳市扶持實體經濟發展促 進產業用地節約集約利用的管理規定》（以下簡稱《管理規定》） 提高容積率，未突破《管理規定》相關管理要求的項目，仍按照原審批層級和程序進行審批。轄區政府定期將此類項目審查和建設情況向市政府報告。2.需突破《管理規定》中關於新增廠房建築麵積出租比例、貢獻基準建築麵積核算規定的項目，具體審批流程如下：（1） 用地單位負責編製項目規劃方案；各區政府組織市規劃和自然資源局派出機構初審規劃方案（項目可結合園區生產、生活實際需求配建宿舍型保租房），編訂擬貢獻建築物處置方案；各區政府組織轄區產業主管部門擬定產業發展監管協議；以上內容由市規劃和自然資源局派出機構合並報請轄區工作專班會議審議。（2） 轄區工作專班將審議後的規劃方案、擬貢獻建築物處置方案一並報項目推進工作專班會議審議。（3） 項目推進工作專班將審議後的規劃方案、擬貢獻建築物處置方案一並提請市政府工作專班會議審議。（4） 市政府工作專班會議審議通過規劃方案、擬貢獻建築物處置方案後，出具會議紀要報請市政府主要領導審定、簽批， 由用地單位向市規劃和自然資源局派出機構申請簽訂土地使用權出讓合同補充協議。新供應用地類項目土地供應方式（協議或招拍掛）按照現行土地政策規定執行，其中社會主體出租的保障性租賃住房等經營性用地須以招拍掛方式供應；重點產業項目按照《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法》（深府規〔2019〕4 號）規定供應。為進一步簡化程序、合並流程，將項目規劃方案、農轉用方案、土地供應方案等一並上會審議，具體報審的方案可根據項目實際情況擬定；“工業上樓”目錄中建設類型符合《深圳市優質產業空間供給試點改革方案》要求的優質產業空間項目，視為已完成平台企業遴選；以協議方式出讓建設隻租不售的創新型產業用 房、政府組織配租的保障性租賃住房項目，視為已完成投資主體確認。涉及規劃功能調整等情形的，由市規劃和自然資源局派出機構擬定規劃方案後並公示，在項目推進工作專班會議審議通過後報市政府工作專班時，同步報法定圖則委員會審批。具體審批流程如下：各區政府組織市規劃和自然資源局派出機構編製規劃方案（項目可結合園區生產(chan) 、生活實際需求配建宿舍型保障性租賃住房）、農(nong) 轉用方案（如有）、土地供應方案；組織轄區產(chan) 業(ye) 主管部門擬定項目監管協議；以上各方案合並由市規劃和自然資源局派出機構報請轄區工作專(zhuan) 班會(hui) 議（套開區政府建設項目用地審批會(hui) ）初審，各區政府應依職權落實農(nong) 轉用方案的審批主體(ti) 責任。
2. 轄區工作專班將初審後的規劃方案、土地供應方案一並報項目推進工作專班會議審議。涉及規劃功能調整等情形的，由市規劃和自然資源局派出機構同步開展規劃公示工作，並由市規劃和自然資源局在土地出讓前完成法定圖則委員會報批工作。 3. 項目推進工作專班將審議後的規劃方案、土地供應方案一並提請市政府工作專班會議（套開市政府建設項目用地審批 會）審議。 4.市政府工作專班會議審議通過規劃方案、土地供應方案後，報請市政府主要領導審定、簽批。以協議方式供應的，按照《深圳市人民政府常務會議工作規則》規定報請市政府常務會審批，審批通過後下發用地批複，由用地單位向市規劃和自然資源局派出機構申請簽訂土地使用權出讓合同；以招拍掛方式供應的，市政府工作專班會議審批通過後出具會議紀要，由各區政府組織出讓。（1） 規劃方案應符合國土空間規劃的強製性內容、基本生態控製線、水源保護區、軌道保護區、曆史建築和曆史風貌區、 古樹名木保護、油氣危險品管控區等各類管控要求。地塊容積及容積率應結合公共服務設施承載力、交通市政設施承載力、曆史文化保護、地質條件、生態環境保護等要求確定，並滿足日照、 消防等規範要求。（2） 項目涉及占用工業區塊線、城中村綜合整治分區、工業區保留提升區的，經市政府審批同意，可不進行占補平衡調整。（3） 項目地塊容積率及廠房建築形態應綜合考慮區位條件、產業定位、公共服務配套及市政交通承載力等因素確定，容積率按≤6.5 進行規劃設計。2. 新供應用地類項目可結合園區生產、生活實際需求落實配建≥5 規劃廠房容積的宿舍型保障性租賃住房，定向麵向園區企業員工出租。3. 優質產業空間可按規定自持或銷售，銷售對象按照《深圳市優質產業空間供給試點改革方案》相關要求執行；隻租不售的創新型產業用房用地單位須全部自持。自持廠房建成後平均租賃價格≤35 元/平方米·月，租賃價格年漲幅≤5。自持廠房比例及租賃價格應在項目監管協議中約定，並符合產業主管部門相關要求。4. 項目實施應遵循“保本微利”的原則，項目內部收益率原則上≤4.5 。5. 同一宗地允許按照不同用途約定具體年限。產業用地鼓勵按照彈性年期確認出讓年限，其中對於隻租不售創新型產業用房用地和優質產業空間用地，可根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，使用年限為 50 年。土地整備項目實施方案尚未完成審批的“工業上樓”項目， 按土地整備類項目類型審批。各區政府可同步推動土地整備年度計劃、土地整備項目實施方案、土地整備單元規劃、土地供應方案的製定、審查、公示和報批等工作，進一步提高行政審批效率。擬實施“工業上樓”的土地整備項目，應按程序納入“工業上樓”目錄，並在目錄中明確項目計入“工業上樓”廠房空間任務的用地範圍。“工業上樓”目錄中的土地整備項目視同納入全市土地整備年度計劃，采用土地整備利益統籌方式實施的，視同 納入土地整備年度計劃利益統籌項目目錄。
（二）土地整備項目實施方案和土地整備單元規劃的製定。各區政府組織轄區土地整備機構編製土地整備項目實施方案和土地整備單元規劃。土地整備項目實施方案中應明確土地整備資金安排、推進“工業上樓”項目相關舉措等內容。土地整備單元規劃應明確留用土地（含征地返還用地、置換用地，下同）、 移交政府用地的土地用途、開發強度等規劃控製指標。相關規劃編製要求如下：土地整備單元規劃應符合國土空間規劃的強製性內(nei) 容、基本生態控製線、水源保護區、軌道保護區、曆史建築和曆史風貌區、古樹名木保護、油氣危險品管控區等各類管控要求。
2. 項目涉及占用工業區塊線、城中村綜合整治分區、工業區保留提升區的，經市政府審批同意，可不進行占補平衡調整。3. 移交政府用地以工業為主導功能，其中計入“工業上樓”廠房空間任務的工業用地麵積原則上≥10 公頃，地塊容積率及廠房建築形態應綜合考慮區位條件、產業定位、公共服務配套及市政交通承載力等因素確定，容積率按≤6.5 進行規劃設計。留用土地功能和容積率按照土地整備相關政策確定，地塊容積及容積率應滿足公共服務設施承載力、交通市政設施承載力、曆史文化保護、地質條件、生態環境保護等要求，並符合日照、消防等規範要求。4. 計入“工業上樓”廠房空間任務的，應結合園區生產、生活實際需求落實配建≥5 規劃廠房容積的宿舍型保障性租賃住房，定向麵向園區企業員工出租。（三）土地整備項目實施方案和土地整備單元規劃的審批。 轄區工作專班負責土地整備項目實施方案的審批工作、土地整備單元規劃的初審工作，並對土地整備單元規劃在用地功能、 規劃容積、相關規劃控製區域占用及調整等方麵的情況予以說明。土地整備單元規劃經轄區工作專班會議初審通過後，由轄區工作專班報送項目推進工作專班會議審議。各區政府應同步開展規劃公示及法定圖則委員會報批工作。項目推進工作專班將審議通過的土地整備單元規劃與相關 意見處理情況、需市政府審批支持事項的情況說明等一並報市政 府工作專班會議審議。土地整備單元規劃應在土地出讓前完成法定圖則委員會審批。各區政府組織市規劃和自然資源局派出機構編製移交政府 用地和留用土地的土地供應方案。其中計入“工業上樓”廠房空 間任務的工業用地，可根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用 權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，使用年限為50 年。計入“工業上樓”廠房空間任務的工業廠房，由各區產業主 管部門擬定產業發展監管協議。產業發展監管協議應對擬引進產業類型、廠房自持比例及租賃價格等情況進行約定，並符合產業主管部門相關要求。其中，留用土地上工業廠房計入“工業上樓” 廠房空間任務的，工業廠房必須全部自持，且平均租賃價格應≤ 35 元/平方米·月，租賃價格年漲幅≤5；移交政府用地上工業廠房計入“工業上樓”廠房空間任務的，廠房租售比例、廠房租賃價格、項目內部收益率等按照新供應用地項目的相關要求執行。土地供應方案（含產業發展監管協議）報轄區工作專班會議初審，初審通過後報項目推進工作專班會議審議。項目推進工作專班將審議通過後的土地供應方案提請市政府工作專班會議審 批（套開市政府建設項目用地審批會）。
相關文章
熱門資訊
精彩導讀
關注我們
