新橋東(dong) 項目效果圖。

新橋東(dong) 片區原是一片雜亂(luan) 的老舊工業(ye) 區，分布著大批上世紀九十年代興(xing) 建的低矮的工業(ye) 廠房和“散亂(luan) 汙危”企業(ye) ，產(chan) 值僅(jin) 約90億(yi) 元。片區地理位置、生態資源優(you) 越，地處粵港澳大灣區中軸線上，是廣深港澳科技創新走廊深圳北部的重要節點，毗鄰深圳國際會(hui) 展中心和國際機場，周邊公園和水庫環繞，生態環境良好。

隨著近年來寶安經濟社會(hui) 發展不斷實現新跨越，新橋東(dong) 片區的經濟產(chan) 出與(yu) 占地體(ti) 量不相匹配的現狀得到了越來越多的關(guan) 注，推動片區實施城市更新被提上了日程。

改什麽(me) 、怎麽(me) 改？

作為(wei) 產(chan) 業(ye) 大區，寶安堅決(jue) 篤定了“工改工”的實施路徑，明確規劃範圍2.3平方公裏、更新單元麵積1.52平方公裏。項目於(yu) 2018年3月啟動，在兩(liang) 年半時間裏迅速完成了項目更新意願征集、搬遷補償(chang) 安置方案編製、簽約、物業(ye) 清空、建築物清拆等一係列重點工作，並於(yu) 2020年10月正式動工，是深圳首個(ge) 平方公裏級以上“工改工”城市更新項目，隨後不久被納入國家級高新區範疇。

今年初，區委七屆二次全會(hui) 全麵部署了“422133”工作主框架，將新橋東(dong) 項目納入到“加快推進桃花源‘升級版’科技創新中心規劃建設”的部署當中，提出將“整合全區科技創新載體(ti) 資源，實施‘1+3’創新工程，以桃花源科技創新生態園為(wei) 核心，尖崗山-石岩南、鐵仔山、新橋東(dong) 3個(ge) 高新區為(wei) 支撐，打造具有生態本底的升級版科技創新中心”。

在“1+3”組合裏，新橋東(dong) 項目是重要一環。該項目地理位置極佳、資源稟賦一流，且進展迅速。目前，新橋東(dong) 項目一期工程已全麵啟動。其中，一期A計劃於(yu) 2024年3月竣工，屆時將提供20萬(wan) 平方米的產(chan) 業(ye) 空間。一期B計劃於(yu) 2025年10月竣工，將供應22萬(wan) 平方米的工業(ye) 生產(chan) 空間、17萬(wan) 平方米產(chan) 業(ye) 研發空間和13萬(wan) 平方米的配套宿舍、配套商業(ye) 居住生活空間。

有業(ye) 界專(zhuan) 家認為(wei) ，新橋東(dong) 片區是寶安區工業(ye) 製造業(ye) 集中地和深圳融入灣區的橋頭堡，對該片區進行更新升級，通過“工改工”方式建設高品質產(chan) 業(ye) 園區，有利於(yu) 吸引更多優(you) 質產(chan) 業(ye) 落戶，為(wei) 深圳、寶安的產(chan) 業(ye) 發展更好地提供支撐。

根據遠期規劃，新橋東(dong) 項目產(chan) 值將達到千億(yi) 元級別，並貢獻10億(yi) 元以上稅收。相比較原產(chan) 值，更新後的新橋東(dong) 片區產(chan) 值將提升10倍。

如何達到這一增長？

一方麵，寶安通過實施城市更新，對新橋東(dong) 片區土地開發利用低效的問題進行了糾正。

新橋東(dong) 片區原是成片老舊工業(ye) 園區，在實施城市更新過程中，被搬遷人僅(jin) 社區股份合作公司就多達8個(ge) ，項目共涉及421家企業(ye) 。根據規劃，更新項目未來容積將達402萬(wan) 平方米，項目建成後，可提供產(chan) 業(ye) 空間255萬(wan) 平方米，其中生產(chan) 空間149萬(wan) 平方米、高端研發空間106萬(wan) 平方米、教育居住生活等各類配套147萬(wan) 平方米。

“工業(ye) 上樓”是新橋東(dong) 項目的鮮明特色。在項目首開地塊一期A10-05地塊，三棟“工業(ye) 上樓”的芯智坊項目廠房正處於(yu) 主體(ti) 施工階段。按照規劃，這裏將分別打造12至21層的工業(ye) 塔樓。“21層已經是一幢100米的高樓了。”項目實施主體(ti) 、深圳市寶實置業(ye) 有限公司的項目工程總監湯斌說，“我們(men) 要高效集約地利用深圳有限的土地資源，並且在項目的設計和施工中落實。”

與(yu) 此同時，寶安在新建產(chan) 業(ye) 園區過程中堅持對標先進製造業(ye) 所需，生產(chan) 空間高度匹配現代生產(chan) 線。

以芯智坊項目為(wei) 例，“大”是其突出特點，不僅(jin) 空間大、載重大，未來能承接的企業(ye) 體(ti) 量也大。寶實置業(ye) 有限公司監事會(hui) 主席傅賢強介紹，芯智坊一層的麵積達1萬(wan) 平方米，接近很多普通廠房一棟樓的麵積。“企業(ye) 搬進來，生產(chan) 線無論布置50米，還是200米，都沒問題，我們(men) 的設計可以適應企業(ye) 的自動化生產(chan) 。”傅賢強說。

芯智坊項目還預留足夠彈性，考慮規模各異的企業(ye) 需要，項目實現可分可合的多種平麵組合，提供單層麵積1000到10000平方米的廠房，供企業(ye) 自由選擇；項目在倉(cang) 儲(chu) 物流、動線設計等方麵下功夫，並規劃修建小獨棟廠房定製產(chan) 品，務求更好服務未來進駐的企業(ye) 。

在實施過程中，新橋東(dong) 項目堅持產(chan) 業(ye) 優(you) 先，保障生產(chan) 空間的同時，布局實驗室和創新平台，營造綠色城市形態，建設產(chan) 城共享服務空間，規劃學校、公園、住房等各項配套，依托獨特的山麓平原生態係統，形成“山水聯動、城景相融”“生產(chan) 、生活、生態”三生融合的產(chan) 城示範。在產(chan) 業(ye) 打造方麵，項目將充分發揮作為(wei) 廣深港澳科技創新走廊核心節點、國家級高新區的優(you) 勢，麵向製造業(ye) 上市企業(ye) 總部、獨角獸(shou) 、小巨人、專(zhuan) 精特新企業(ye) ，引進一大批優(you) 質企業(ye) 項目，打造先進製造業(ye) 園區，實現千億(yi) 級工業(ye) 總產(chan) 值規模。

從(cong) 全局看，新橋東(dong) 項目是“422133”工作主框架部署落實的一個(ge) 縮影，通過“422133”工作主框架，寶安正在全區範圍內(nei) 通過改造、更新、整備等方式，全力拓展優(you) 質的產(chan) 業(ye) 空間，為(wei) 搶抓重大曆史性機遇、謀劃跨越式發展拓展空間載體(ti) 。

例如，燕羅整街統籌就是其中最大手筆的項目，正按照“麵向世界、引領未來、全國示範”的定位推進，計劃今年完成3.2平方公裏的土地整備。整個(ge) 項目將分期完成9.36平方公裏土地整備，其中連片產(chan) 業(ye) 淨地6平方公裏，形成連片產(chan) 業(ye) 空間12.2平方公裏，承載全市重大產(chan) 業(ye) 項目、重要戰略布局，服務全市“高標準開發建設大型產(chan) 業(ye) 集聚區，高水平引進大項目、培育大產(chan) 業(ye) ”。

對於(yu) 存量產(chan) 業(ye) 空間，2月25日，深圳寶安區產(chan) 業(ye) 園區提質增效“大會(hui) 戰”在西鄉(xiang) 街道朱坳第三工業(ye) 區啟動。按照“保量、控價(jia) 、提效、可持續”的整體(ti) 思路，寶安推動實施“產(chan) 業(ye) 園區基礎支撐體(ti) 係鞏固工程、產(chan) 業(ye) 空間增量供給強化工程、產(chan) 業(ye) 空間存量品質優(you) 化工程、空間使用成本調控工程和園區運營效能提升工程”5大工程，將通過3年時間，全麵提升畝(mu) 產(chan) 、優(you) 化品質，加快推動全區產(chan) 業(ye) 園區提質增效。根據初步測算，寶安今年內(nei) 將至少新增建築麵積200萬(wan) 平方米的產(chan) 業(ye) 空間、優(you) 化250萬(wan) 平方米的產(chan) 業(ye) 空間。對全區1403個(ge) 產(chan) 業(ye) 園區，寶安計劃通過“一年試點、二年推廣、三年見成效、四年普及、五年驗收（其中2022-2024年為(wei) 試點推廣期）”的五年計劃，對全區產(chan) 業(ye) 園區中符合改造條件的部分實施應改盡改，將產(chan) 業(ye) 園區平均產(chan) 值提高至2億(yi) 元/萬(wan) 平方米。

區委七屆二次全會(hui) 指出，“以戰略級空間承載戰略級項目”。隨著以新橋東(dong) 項目為(wei) 代表的係列部署深入實施，寶安正加快全麵推動存量產(chan) 業(ye) 空間整體(ti) 統籌、連片整備、科學規劃，以產(chan) 業(ye) 空間這一基本要素為(wei) 切入口，通過調整產(chan) 業(ye) 空間布局、優(you) 化產(chan) 業(ye) 空間結構、提升產(chan) 業(ye) 空間品質，將大大催化落後產(chan) 能淘汰、先進製造業(ye) 集聚的過程，進而促進寶安重構產(chan) 業(ye) 格局。

錨定打造世界級先進製造業(ye) 高地目標，寶安正在以全新姿態衝(chong) 刺騰飛。